Diğer Hizmetlerimiz

Gayrimenkul Hukuku teknik ve profesyonel destek gerektiren bir alandır. Bu hukuk dalı teknik anlamda kapsamlı olup içerisinde profesyonel hukuki destek gerektiren birçok dava türünü barındırmaktadır. Taşınmaz alım satımı, kira sözleşmeleri, tapu ve sicile ilişkin işlemler her ne kadar en çok karşılaşılabilecek alanlar olsa da hak kaybına uğranılmaması için her bir konu üzerinde detaylı ve titiz bir çalışma yürütülmesi gerekmektedir. Alanında uzman kadrosu ile gayrimenkul hukuku ile ilgili sürecin her aşamasının etkili ve hızlı bir şekilde yürütülebilmesi ve yaşanacak uyuşmazların çözümü hususunda L I B R E | law and consultancy’den Türk ve Alman gayrimenkul hukuku alanında info@law-libre.com adresine e-posta göndererek genel danismanlik alabilirsiniz.

L I B R E | law and consultancy olarak müvekkillerimizin gayrimenkul hukukuna ilişkin haklarını nasıl koruyoruz?

• Gayrimenkul Alım-Satımı

Gayrimenkul, bir diğer adıyla taşınmaz alım ve satımına ilişkin sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup alıcı ile satıcı arasında imzalanan ve satıcıya gayrimenkulün mülkiyetini devretme, alıcıya ise bunun karşılığında belirli bir bedel ödeme borcunu yükleyen sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin kanunen resmi senede bağlanarak noter huzurunda düzenlenmesi şarttır. Sözleşme ile her iki taraf hem borç altına girmekte hem de alacak hakkı elde etmektedir. Tüm bu sürecin detaylıca ve titiz bir şekilde yürütülmesi gerekmekte olup profesyonel ekibimizle, taşınmaz alım ve satımına ilişkin süreçlerinizin hukuka uygun bir şekilde yürütülmesi için kapsamlı danışmanlık ve yasal destek sağlamaktayız.

• Miras Yoluyla Taşınmaz İntikal İşlemleri

Tereke, kişinin vefatından sonra geriye bıraktığı taşınır ve taşınmaz mallarının, hak ve alacaklarının, borç ve yükümlülüklerinin tamamının oluşturduğu malvarlığını ifade etmektedir. Miras bırakanın ölümü halinde mirasçıları, miras bırakanın haklarına ve borçlarına sahip olurlar. Miras bırakanın malvarlığında yer alan taşınmazlar da mirasçılara ivazsız yani karşılıksız olarak intikal eder. Mirasçılar adına tapuda intikal işlemlerinin başlatılabilmesi için veraset ilamı yani mirasçılık belgesi sunulması gerekmektedir. Veraset ilamının da noterlerden veya sulh hukuk mahkemesinden alınması gerekmektedir. Veraset ilamının alınması ve akabinde intikal sürecinin yürütülebilmesi için profesyonel hukuki destek alınması önem teşkil etmektedir.

Miras yoluyla kalan taşınmazların intikal süreçlerinde mirasçılara hukuki danışmanlık desteği sunarak intikale ilişkin sürecin doğru bir şekilde yürütülmesine yardımcı olmaktayız.

• Tapu ve Sicil İşlemleri

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek amacıyla tutulan bir sicil türüdür. Bu sicil, taşınmazın malikinin ve taşınmaz üzerindeki diğer hakların sahiplerinin bilinmesine olanak sağlar. Tapu sicili aleni yani herkese açık olup ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin kendisine verilmesini isteyebilir. Tapuya şerh edilebilecek haklar arasında kişisel haklar olarak alım, önalım, gerialım, kira, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaata ilişkin hakları örnek olarak verebiliriz. İlgili hakların tapu siciline şerh edilmesi, hak sahipleri açısından olduğu kadar ileride ortaya çıkabilecek hukuki ihtilafların önüne geçilmesi adına da hak sahiplerinin şahsi haklarını kuvvetlendirmeye yönelik önleyici bir tedbir görevi görmektedir. Tapu siciline şerh edilebilecek haklara, tapu kayıtlarının güncel tutulmasına ve tapu kayıtlarının düzeltilmesi ile diğer sicil işlemleri konusunda profesyonel destek sunmaktayız.

• Kira Sözleşmeleri

Kira ilişkileri ve sözleşmelerine ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç doğuran bir sözleşme olup Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmesi türleri; adi kira, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira ve ürün (hasılat) kirasıdır. Özellikle ülkemizde son dönemlerde artan kira uyuşmazlıkları göz önüne alındığında, kira ilişkisinin temelini oluşturan kira sözleşmesinin hükümleri düzenlenirken, ileride hukuki ihtilafların doğmaması için profesyonel bir hukuki destek alınması hem kiracı hem de kiralayan açısından büyük bir önem taşımaktadır. Kira ilişkisinin taraflarının haklarının kira ilişkisinin devamı boyunca ve kira ilişkisi sona erdikten sonraki dönemde korunması için profesyonel destek sunmaktayız.

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, bir arsa sahibi ile inşaat yüklenicisi arasında yapılan ve yüklenicinin, arsa üzerinde inşaat yapması karşılığında, tamamlanan inşaatın belirli bir kısmını arsa sahibine teslim edeceği bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, özellikle inşaat sektöründe yaygın olarak kullanılan ve her iki tarafın da çıkarlarını güvence altına almayı amaçlayan bir anlaşmaya dayanmaktadır. Sözleşmenin taraflarını, arsa sahibi ve yüklenici oluşturmaktadır. Yüklenici, sözleşmeye dayalı olarak arsa üzerinde inşaat yapacak, arsa sahibine ise tamamlanan projeden kendisine düşen payı teslim edecektir. Noter huzurunda yapılması zorunlu olan bu sözleşme türünden doğan hakkın da tapu siciline şerh edilmesi mümkündür. Arsa sahibinin ve yüklenicinin haklarının korunabilmesi için sözleşmenin tesisinde, inşaat sürecinde ve arsa payına ilişkin şerh işlemlerinde profesyonel olarak hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktayız.

• Ortaklığın Giderilmesi Davaları

Ortaklığın giderilmesi, bir diğer adıyla izale-i şuyu, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son veren bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi iki yolla mümkündür. Bunlar aynen taksim ile ortaklığın giderilmesi ve satış yolu ile ortaklığın giderilmesi şeklindedir. Bu dava türü genellikle çok taraflı olup davanın tüm tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında taraf olarak yer alması zorunludur. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün olmadığından taşınmaz veya taşınır mallarda pay sahibi her ortağın tespitinin yapılması önem arz etmektedir. Paydaşların tespitinde ve sürecin yürütülmesinde hak sahiplerinin haklarının korunması önem arz etmektedir. Ortaklığın giderilmesi ve paydaş olarak hakkınızın korunmasına ilişkin tüm süreçte profesyonel olarak hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

• Yabancıların Taşınmaz Edinimi

2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca yabancı uyruklu kişilerin, kanunun çizdiği sınırlar çerçevesinde Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkündür. Her ne kadar yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesindeki karşılıklılık esası terk edilmiş olsa da taşınmaz edinimi ancak Kanunun belirttiği şartlar uyarınca gerçekleşebilecektir. Kanun uyarınca yabancı uyruklu bireyler Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, taşınmaz satın alabilirler. Ancak farklı şehirlerde de olsa, yabancı bir kişinin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemeyecektir, yine yabancıların taşınmaz alımı öncesinde bölgedeki askeri makamlardan da izin alması gerekmektedir. Yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin başvurularında sürecin titizlikle yürütülmesi, gerekli izinlerin alınması ve tapu siciline gerekli belgelerin sunulması gerekmektedir. Tüm bu süreçlerin takibi ve yürütümü için alanında uzman kadromuzla  size profesyonel hukuki destek sunmaktayız.

Türk-Alman Gayrimenkul Hukuku:

Bilindiği üzere Almanya’da yaşayan yoğun bir Türk nüfusu bulunmakta olup yurtdışında ikamet eden Türklerin Türkiye’deki taşınmazlarının, kira ilişkilerinin ve mirasçılık yolu ile kendilerine intikal eden gayrimenkullere ilişkin hakları ile diğer haklarının korunması büyük önem taşımaktadır. Yine Alman vatandaşları da kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz  edinebilecekleri gibi Türk vatandaşları da Almanya’da taşınmaz edinebilme imkanına sahiptirler. Tüm bu süreçlerin titizlikle yürütülmesi, herhangi bir hak kaybına yol açılmaması ve hukuki korumanın sağlanması, sürecin yürütülmesinde hukuki olarak destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Almanya’da yaşayan bir kişi Türkiye’den taşınmaz alım sürecini birkaç aşamadan geçerek gerçekleştirmektedir. Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi mümkün olmakla birlikte birtakım kanuni sınırlamalar mevcuttur. Türkiye’de taşınmaz elde etmek isteyen yabancı uyruklu kişi için öngörülen şartlar şu şekildedir; 2644 Sayılı kanundaki sınırlamalar uyarınca bir ilçede yabancıların sahip olduğu taşınmazların toplam yüzölçümü, o ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçemeyecek, ilgili yabancı Türkiye genelinde toplam 30 hektardan fazla taşınmaz satın alamayacak, taşınmaz alımından önce resmi makamlardan izin alınması gerekecektir. Yine taşınmaz satın almak isteyen kişinin tapuda ibraz etmesi gereken belgelere sahip olması gerekmektedir. Tüm bu süreçte de profesyonel hukuki destek alınması hem taşınmaz edinmek isteyen yabancının hukuki haklarını koruyacak hem de bu süreçte ortaya çıkacak hukuki ihtilafların önlenmesine yardımcı olacaktır.

Almanya’da bir taşınmaz edinebilmesi de aynı Türk mevzuatında olduğu gibi belirli prosedürlere tabidir. Bu prosedür kısaca aşağıdaki aşamalardan oluşmaktadır:

• Öncelikle Almanya’da gayrimenkul alım ve satımı, yalnızca noter (Notar) huzurunda yapılan resmi bir sözleşme ile geçerlilik kazanmaktadır. Her iki taraf, yani alıcı ve satıcı, notere başvurarak gayrimenkul satış sözleşmesini (Kaufvertrag) hazırlatır. Sözleşme, her iki tarafın haklarını ve yükümlülüklerini detaylı bir şekilde belirler. Bu aşamada hukuki ve profesyonel destek alınması da büyük önem taşımaktadır. Zira bu sözleşme tarafları belirli yükümlülükler altına soktuğundan bağlayıcı niteliğe haizdir.
• Satış sözleşmesinin noterde imzalanmasının ardından, noter, tapuda (Grundbuch) mülkün devir işlemini başlatacaktır. Tapu sicilindeki devir işlemi, mülkün alıcıya resmi olarak geçmesi için gerekli bir işlemdir.
• Noter, sözleşmeyi ilgili Tapu Siciline (Grundbuch) kaydettirecektir. Gayrimenkul satışında genellikle sözleşme imzalanmadan önce bir avans ödemesi (Notaranderkonto) yapılır. Noter, bu ödemeyi güvence altına alır. Kalan ödeme, tapu sicilindeki devir işlemi tamamlandıktan sonra yapılır. Ödeme tamamlandığında, mülk alıcıya teslim edilir.

Tüm bu süreçte profesyonel bir hukuki destek alınması önem arz etmektedir. Zira Türkiye ile Almanya arasında çifte vergilendirmeyi önlemek amacıyla imzalanan bir anlaşma bulunmaktadır. Bu anlaşma, Türk vatandaşlarının Almanya’da taşınmaz edinmesi durumunda hem Türkiye hem de Almanya’da aynı gelire dair vergi ödemelerini engellemeyi amaçlar. Yani, taşınmazdan elde edilen gelir veya mülkün satışı sonrası alınacak kazançla ilgili vergilendirme, iki ülkede de bir arada yapılmayacaktır.

Bu bağlamda Türk vatandaşlarının Almanya’da taşınmaz edinimi, Alman vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz edinimi ve Almanya’da yaşayan Türklerin Türkiye’deki taşınmazlarının, kira ilişkilerinin ve diğer gayrimenkul ilişkilerinin düzenlenmesine yönelik tüm bu süreçte size profesyonel olarak hukuki destek sağlamaktayız.

Ankara büromuzu +90505 442 82 84 veya Köln büromuzu +90 535 817 26 20 numaralarından arayabilir veya info@law-libre.com adresine e-posta gönderebilirsiniz.